【SmartMoney紐約7月16日訊】美國房市可能已經跌入50年來低谷。根據Case-Shiller房價指數，美國房價幾乎從最高點下跌了18%，而待售房屋庫存數量也接近歷史紀錄。“次貸”房產違約率仍在迅速攀升。房地產危機的後座力使得抵押貸款巨頭房利美(FNM)和房地美(FRE)陷入財政困境，而許多其他抵押貸款提供商早已無錢可貸。“債券之王”比爾-格羅斯(Bill Gross)和穆迪經濟學家馬克-贊迪(Mark Zandi)等知名市場專家認為房地產滑坡還將持續數月，房價可能從目前的低價繼續下跌10%。

　　不過從最近數據來看，他們似乎有些悲觀過頭了。成屋銷售正在出現復甦跡象，而房價的跳水也可能到底了。根據全國房地產經紀人協會的數據，5月份待售成屋存貨跌至449萬棟，即按照目前銷售速度需要10.8個月銷售完畢，低於4月份11.2個月的供給。

　　沒錯，積壓的供給依然很龐大，但是至少數據有改善的跡象。上周財長亨利-保爾森(Henry Paulson)稱：“我們進入了一個深度調整的過程。”他說，新增單戶住宅存量從2006年高點回落21%，而且“過去幾個月成屋銷售趨於平緩，說明需求在企穩”。

　　還有一些數據顯示房價已經接近底部。上個月發佈的S&P/Case-Shiller指數顯示，4月份房價下跌15.3%，較去年同期跌幅升至最高水平。不過在這一數據背後，媒體基本忽略了一點，那就是受調查的20個城市中有8個城市4月份房價較3月份小幅回升。這同3月份的數據形成鮮明對照，3月份受調查的20個城市中18個城市價格下跌。而且，大部分下跌城市的月跌幅也開始縮小。

　　總的來說，包括S&P/Case-Shiller在內的大部分房價指數顯示的信息可能都比實際情況糟糕。原因是由於違約和拍賣，次貸房產在當前的銷售量中占比過高，遠遠超過它在美國總房產中不到10%的比例。在舊金山地區，高價房(72.1548萬美元以上)已經從高點回落10.7%，而低價房(47.3711萬美元以下)下降40.9%，中檔房屋下降28.3%。這樣的話，中低端房屋銷售的激增便足以將總的房價峰谷比推升至24.6%。

　　政府可能會出台救市措施，有可能通過國會立法的方式，允許聯邦住房管理局對3000億美元的問題抵押貸款進行重新修訂。這一法案需要貸款人和借款人同時作出一定犧牲，從而扭轉次貸市場的現狀。更重要地，政府還可以直接接管房利美和房地美，緩和大家對房地產市場信用持續緊縮的擔憂。

　　衛爾斯利女子學院經濟學家奇普-凱斯(Chip Case)依據浩如煙海的數據和資料，對美國房地產市場數十年的走勢進行了分析，認為房價已經接近底部了。凱斯寫道，4月份房屋開工數量跌至97.5萬，而2006年1月的峰值為227萬。而過去35年這種情形曾經三度出現，即從超過200萬跌至不到100萬。他說：“以前每次出現這種情況，房地產市場的活躍度都會在一個季度內出現回升，令專家們大為吃驚。”他認為，“很多地方房價可能已經企穩”並在今年年底之前開始復甦，“尤其是除亞利桑那、佛羅里達、內華達等開發過度的市場和泡沫最嚴重的加利福尼亞之外的地區。”

　　不過凱斯承認歷史可能不會重複，因為美國經濟正處在衰退的邊緣。前三次開工數量跌至百萬分別是1975年第一季度、1982年第二季度和1991年第一季度。前三次房地產的萎縮主要是失業率上升、利率上升和經濟減速等傳統因素所致，但這一次不同，主要原因是盲目投機和自殺式放貸。因此凱斯表示，經濟持續下滑可能會打消他的樂觀情緒，儘管經濟增長的官方數據仍未顯示出現衰退。

　　富國銀行第一投資部首席投資戰略師吉姆-保爾森(Jim Paulsen)認為，隨著違約案件逐漸減少，房價年底有望企穩。他寫道，當前房地產危機中大部分次貸債務都已經被金融機構減記了，而且很多失去房子的次貸借款人正在回到租賃的房子中。保爾森說：“那些動不動就將現在的房價走勢同20世紀80年代初期房價下跌相比較的人，顯然記性不太好。80年代經濟處於深度衰退中，抵押貸款利率在17%以上，失業率接近12%，為『大蕭條』後的高峰。”

　　(本文作者：Jonathan R. Laing）