房地產融資破冰乍現？這是近期多家地產公司借殼上市透露出的暖意。

　　5月5日，*ST耀華公告，公司以全部資產及負債作為置出資產，與江蘇鳳凰出版傳媒集團有限公司所持江蘇鳳凰置業有限公司100%股權中的等值部分 (即6.22億元)置換；5月6日晚，北京中關村科技發展 (控股)有限公司(000931)發布公告，黃光裕旗下的北京鵬潤地產控股有限公司將全部資產注入中關村以借殼上市；5月13日，SST重實(000736)收到中國証監會的批複，核准SST重實向中住地產等公司合計發行22062.48萬股購買相關資產。

　　3月以來，單是浙江就約有6家公司行進在借殼上市的路途中，順發恆業、同方控股、三盛宏業等分別通過股權受讓的方式，取得了借殼上市的實質性成果。5月6日，停牌一個多月的寧波富達(600724)資產重組方案出台。控股股東寧波城建投資控股有限公司擬以其擁有的商業地產和住宅開發業務的資產與寧波富達擁有的自來水和垃圾處理業務資產進行置換。新近的還有一則公告是浙江商業集團欲借殼SST亞華(000918)。

　　浙江商業集團投資總監許齊華對記者表示，浙江商業集團目前已經完成了上市公司和証監會的預溝通，正在等待五月底股東大會的結果，然後才將是証監會的審核。

　　和綠城、廣宇等浙江的上市地產公司不同的是，浙江商業集團是一家典型的國有企業。1996年3月由浙江省商業廳建制轉體設立，是浙江省直屬並由省政府授權經營管理集團公司成員企事業單位的國有資產。2002年，前身浙江商業廳已經將行政職能剝離給浙江省經貿委。

　　這次注入SST亞華的將會是浙商集團的所有房地產資產。亞華控股擬向浙商集團及其一致行動人和杭鋼集團購買國際嘉業100%的股權、名城集團100%的股權、中凱集團100%的股權、雄獅地產65%的股權及濰坊國大79%的股權。本次亞華控股擬購買資產合計作價456,841.19萬元。

　　浙江民營經濟發達，各家上市地產公司特色非常鮮明。綠城是一家以做高檔物業而聞名的公司，廣宇集團在二、三線城市發展迅猛，由于規模較小，目前發展較快。而浙商集團房地產“一直按照梯度開發原則進行開發，目前既有在售項目，也有在建工程，還有土地儲備，結構合理，具有可持續發展的能力”。許齊華如是評價。浙江商業集團預計一年開發量是70萬平方米，和綠城等二線城市龍頭企業還是有些差距。

　　該集團的項目分布在上海、杭州、重慶、西安、鄭州、海南、南京、湖州等城市。浙江商業集團投資總監許齊華介紹說，預注入的項目土地全都取得了土地証，大部分是在建項目。而上海佘山項目“已經到了可以銷售，但暫時沒有銷售的階段”。

　　當問及土地儲備量是否為浙江前幾位時，許齊華只是回答:“應該是不錯的。”但他婉轉地拒絕關于土地儲備數量的提問。

　　按照許齊華的介紹，浙江商業集團著手重組SST亞華是去年的八月。收購報告書上的審計核准日是2007年9月30日。但到今年4月底，重組方案才發布。時間的跨度讓人自然聯想起2007年10月開始盛行的暫停房地產上市或再融資審批的傳言。盡管証監會一再否認曾經有過停止IPO審批的任何實質性規定或條例。

　　時間的巧合

　　中國証監會發行監管部處長習龍升在3月20日舉行的“2008宏觀經濟形勢和房地產發展態勢報告會”上表示，中國証監會會支持優質房地產企業通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場做大做強。

　　同時他表示，鼓勵優秀房企IPO，讓投資者分享企業成長利潤。証監會正式表態一出，很多ST公司就發布了擬將被重組的公告。幾家上市公司發布了增發方案通過的公告。如此大量ST公司發布擬將被地產公司重組的消息數量明顯增多，難道僅僅是時間上的巧合嗎？

　　記者曾連續採訪過一家近日開始增發的某地產公司董秘，對方曾在去年底就含蓄地表示可能審批要被延遲，在後來數月內，對方表示都是在等待。今年2月，對方告之，“應該快了。”3月，答案是:“沒有問題了。”數周前，該公司發布增發公告。該公司等待增發通過的時間也正好是去年底到今年第一季度。難道這又是偶然嗎？

　　而另據某券商投行人士講述，最近一年來，IPO成功的地產公司僅有榮盛發展、合肥城建兩家。濱江房產幾乎和上述公司在一個時間段提出上市申請，但到了今年2月最後一天才通過，5月開始發布招股意向書，正式啟動IPO之路。眼下，外界對地產股板塊的估值整體存疑又面臨熊市，雖然近日地產股略有回暖，但外部環境已經是天壤之別。大部分行業分析師都認為，只要能上市的公司都是很幸運的。但為何此時，股市融資回暖信號才緩緩傳出？

　　安邦集團分析師徐斌認為:“半年的貨幣緊縮，房地產成交量大幅萎縮，調控的目的已經初步達到了。如果把樓價真的打下來，也對整體經濟沒有太大好處。所以這個時候放開地產公司的股市通道，也很正常。”

　　目前擬將借殼上市的地產公司和上市公司一樣，都存在負債率偏高的問題。SST亞華收購報告書中顯示，浙商集團的資產負債率是逐年增高的，2005年到2007年的資產負債率依次是 79.72%、81.91%、83.16%。5月8日刊登招股意向書的杭州濱江房產集團股份有限公司的資產負債率更高。2007年是83.92%，而2005年的時候竟然高達90.67%。2005年伊始的土地游戲，幾乎將所有的地產公司都帶入了缺錢的集體困境。而連續數月的緊縮政策，對于高速擴張的地產公司，絕對是致命一擊。

　　股市融資的政策松動信號明顯、強烈，也引起了很多學者的關注。3月，北京大學房地產金融中心主任馮科對房地產行業未來形勢發表看法時，曾對記者提出:“近期有公司IPO審請通過。”可以理解為地產行業融資環境略有回暖的信號。

　　先上再說

　　中原証券的行業分析師魏博對于目前地產公司湧現的借殼風潮並不驚訝，“本來就有這個悠久的歷史傳統。當年連金融街這樣的公司都要借殼。”魏博認為:“雖然目前的再融資環境並不理想，但作為長期的資本戰略，能上市就相當不錯了。跨上融資平台的第一步，先上了再說。”而有分析師認為:“對于地產公司，股市已經暫時沒有現實意義了，依照現在的點位和價格，增發了也發不出去。”

　　魏博亦認為:“熊市下，關鍵看價格了。而目前，能發出去就不錯了。”談到上市在短時期的現實意義，一位行業分析師認為:“銀行評估貸款時，對上市公司評估要高一些，貸款就稍微容易些，畢竟有個融資平台，一般倒不了，銀行對他們當然要放心得多。”